Todo sobre las hipotecas
La tramitación de la hipoteca no es un proceso largo, si tedioso y difícil que puede tener consecuencias negativas económicamente en aquellas familias que no hayan gestionado y negociado bien la hipoteca con su banco.
El objetivo principal de Hipoteca Gratis es la satisfacción del cliente intermediando por él en la gestión de su hipoteca, para conseguir las condiciones más ventajosas según las necesidades de cada caso.
Hipoteca Gratis pone a su disposición una guía de todo lo que debe saber sobre su hipoteca, para que el cliente conozca de primera mano las características, condiciones y gastos que conlleva el establecimiento de una hipoteca.
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Qué es una hipoteca
La hipoteca es un préstamo solicitado a una entidad financiera, a la que se presenta un bien inmueble como garantía. Los factores principales para la concesión o no de un préstamo por parte de la entidad de crédito son la solvencia del prestatario y la garantía.
Componentes de una hipoteca
Los componentes de toda hipoteca son:
Importe solicitado. Es la cantidad de dinero que se pide. La entidad financiera realiza una tasación de la casa para saber su valor y concede un tanto por cierto del valor calculado. Esta cantidad varía entre el 80% y el 120%, éste último se suele conceder cuando el prestatario va a tener gastos de rehabilitación o reformas de la casa por ejemplo.
El plazo de devolución. Es el número de años que se va a emplear para devolver el dinero; los plazos van desde los 10 años hasta los 50 años, según la entidad financiera y las circunstancias del solicitante.
Tipo de interés. Es el precio que se paga a la entidad financiera por prestarte el dinero. Puede ser variable, fijo o mixto.
- Tipo de interés variable: se establece un tipo de interés basado en un tiempo determinado (6 o 12 meses)
- Tipo de interés fijo: se establece un tipo interés que no varía en toda la vida del préstamo, suele ser más alto que el tipo establecido en el variable pero te da la seguridad de que siempre se va a pagar lo mismo por la hipoteca.
- Tipo de interés mixto: durante los primeros años se aplica un tipo fijo y durante el resto un tipo variable.
Los índices de referencia son:
- Euribor: se calcula a partir de la media simple de los tipos de interés aplicados en 64 entidades financieras europeas con gran nivel de negocio. Es el más empleado en la actualidad.
- IRPH (índice de referencia de préstamos hipotecarios) es la media ponderada de los tipos de interés de los préstamos hipotecarios que hayan sido contratados o renovados en ese mes por el conjunto de bancos (irph bancos) o cajas de ahorro (irph cajas)
- Ceca: es el índice fijado por la confederación española de cajas de ahorro.
Cuotas: es la cantidad de dinero que se paga, pueden ser constantes o variables, según el tipo de interés fijado. Es aconsejable no destinar más del 40% del sueldo mensual para pagar el préstamo. Existe la posibilidad de incluir un periodo de carencia al principio de la vida del préstamo; esto quiere decir que solamente se pagan intereses y no capital principal, así las cuotas de ese periodo son más bajas.
Tasa anual equivalente (TAE): es el coste efectivo de la operación. Se calcula con el interés anual y los gastos de la hipoteca, cuanto más bajo sea, mejor.
Comisiones: son pagos que el hipotecado tiene que hacer a la entidad financiera por determinadas circunstancias: apertura de hipoteca, reembolso o cancelación anticipada, cancelación total, etc.
Gastos de una hipoteca
Gastos: son gastos que tiene que efectuar el prestatario. Hay dos gastos:
Gastos de la compra:
- Impuestos de transmisiones patrimoniales si la vivienda es de segunda mano (7%)
- IVA si la vivienda es de obra nueva (7%)
- Impuesto de actos jurídicos documentados, depende de la comunidad autónoma y oscila entre el 0,3% y el 1% en función del precio de la vivienda.
- Notario, las tarifas están reguladas oficialmente.
- Registro, las tarifas están reguladas oficialmente y dependerá del precio del inmueble.
Gastos de la hipoteca:
- Tasación, pago del profesional que la entidad financiera envía para valorar el inmueble.
- Comisión de apertura, gasto que se efectúa por el estudio del préstamo, concesión y tramitación por la entidad. Oscila entre el 0,5% y el 2% de la cantidad solicitada
- Impuesto de actos jurídicos documentados.
- Notario.
- Registro.
- Gestoría
- Seguro obligatorio básico de daños del hogar.
Etapas del préstamo
- Pedir nota simple en el registro de la propiedad para comprobar los titulares de la vivienda y las posibles cargas.
- Completar la solicitud, con la documentación necesaria según las características del solicitante.
- Presentación de la solicitud a la entidad financiera.
- Aprobación de la solicitud si cumple los requisitos.
- Tasación de la casa para establecer el valor de la vivienda.
- Oferta vinculante, el banco realiza una oferta en la que se detalla las condiciones y cláusulas de la escritura.
- Firma de la oferta vinculante ante notario.
Documentación necesaria para solicitar una hipoteca
- DNI, pasaporte o tarjeta de residencia.
- Para empleados: última declaración de la renta y las tres nóminas más recientes.
- Para autónomos: los pagos fraccionados del irpf, las declaraciones trimestrales del iva del último año, la declaración del impuesto de sociedades y la declaración anual de la renta. Movimientos bancarios durante el último año.
- Contrato y vida laboral
- Título de propiedad de los vendedores (contrato de compraventa, señal o arras, declaración de obra nueva…)
- Copia de escritura de propiedad de la vivienda inscrita en el registro de la propiedad
- Tasación de la vivienda.
- Nota simple.
Ventajas fiscales
A pesar del gran desembolso económico que supone la contratación de una hipoteca, se puede aprovechar para desgravar al final del año.
Se puede deducir cada año en la declaración y bajo el concepto de “deducción de la cuota íntegra”, el 15% de lo que se haya invertido en la adquisición o rehabilitación de la vivienda (el límite es 9.015€), y en esta cantidad se puede incluir gastos adicionales como notaría, registro o impuesto indirectos. También son deducibles la amortización del principal, los intereses y los demás gastos ocasionados por el préstamo.
Cambio de una hipoteca
Si el cliente no está contento con las condiciones del préstamo hipotecario puede tomar diferentes alternativas:
- Negociar mejores condiciones con la entidad financiera con la que tiene contratado el préstamo. Dependiendo del cambio que se realice se cargarán diferentes gastos. Esta operación se llama novación.
- Si el banco o caja de ahorros no está dispuesto a mejorar las condiciones, puedes buscar otra entidad que si lo haga. Así se traspasa el préstamo hipotecario de una entidad a otra, sin modificar la cantidad del préstamo ni el plazo.
- Extensión de la hipoteca, se refinancia la hipoteca y se prolonga el plazo para pagarla, lo que supone pagar menos cuota mensualmente.
- Refinanciar el préstamo hipotecario, unificando todos los préstamos personales.